Les clauses d’assurance et la renonciation à la subrogation : la vision distincte des tribunaux québécois

Résumé

En vertu des baux commerciaux, le locataire s’engage généralement à maintenir les lieux loués en bon état et à faire les réparations habituelles. En cas de sinistre causé par la faute du locataire, le locateur pourrait le poursuivre pour les dommages ainsi causés par sa négligence. Cependant, selon une trilogie rendue par la Cour suprême du Canada dans les années soixante-dix, lorsqu’un bail commercial prévoit une clause qui stipule que le locateur s’engage à souscrire une assurance de biens ou qui prévoit que le locataire participe au paiement des primes d’une telle assurance, ni le locateur ni son assureur subrogé n’ont le droit de poursuivre le locataire en dommages relativement à toute perte qui serait ou aurait dû être couverte par l’assurance prévue au bail. Subséquemment, des jugements rendus par des Cours d’appel au Canada ont étendu la portée du principe dégagé dans la Trilogie afin que les engagements contractuels du locataire d’assurer les lieux loués exonèrent le locateur de telles réclamations.

Les principes énoncés dans la Trilogie ont été adoptés sans réserve par les Cours d’appel du Québec dans les années quatre-vingts. Cependant, au cours des quinze dernières années, les tribunaux québécois ont de plus en plus donné aux dites clauses d’assurance une interprétation plus restrictive que celle donnée par les Cours d’appel des provinces de Common Law.

Cet article porte sur l’analyse des principes établis par la Trilogie et discute des principaux jugements rendus par les tribunaux des provinces de Common Law et ceux du Québec. L’auteur conclut que les jugements rendus par les Cours d’appel des provinces de Common Law reflètent de façon plus fidèle la vision de la Cour Suprême.

Abstract

Commercial leases generally require that the tenant maintain the leased premises in good repair. In the event of loss caused by the tenant's negligence, the landlord would have the right to sue for the damages it has suffered resulting therefrom. However, a trilogy of cases decided by the Supreme Court of Canada in the mid-1970's held that if the lease stipulated that property-damage insurance was either to be taken out by the landlord, or paid for by the tenant, both the landlord and its subrogated insurer were barred front claiming for any losses that either were or should have been insured in the manner provided for in the lease. Subsequent appellate decisions have extended this principle such that the tenant's covenant to insure the leased premises immunizes the landlord from claims arising from the perils that were to be insured.

The principles set out in the Supreme Court of Canada’s trilogy were adopted without reservation by the Quebec Court of Appeal in the mid-1980's. However, over the course of the past fifteen years, the Courts of this Province have shown an increased willingness to give these insuring clauses much more limited effect than have the Courts of Canada's Common-Law provinces.

This article analyzes the principles set out in the Supreme of Canada trilogy, considers the jurisprudential solutions adopted by the Courts of both Quebec and the Common Law provinces, and suggests that the broad interpretation adopted by the Common-Law Courts is a more faithful reflection of the Supreme Court's vision.