LES POLITIQUES DU DROIT QUÉBÉCOIS EN MATIÈRE DE DURÉE DU BAIL RÉSIDENTIEL

Résumé

Les relations entre bailleurs et locataires, en matière de durée du bail résidentiel, sont dominées par le principe du maintien du locataire dans les lieux loués. Le locataire ne peut être forcé de quitter son logement que dans les cas exceptionnels prévus par la loi, telles la reprise de possession par le bailleur pour lui-même ou sa famille et une faute du locataire. Même dans ce dernier cas, la loi fait preuve d’une certaine souplesse à l’endroit du locataire; c’est ainsi que, s’il est en retard pour payer son loyer, il jouit d’un délai de grâce de trois semaines avant que la résiliation puisse être demandée contre lui.

Le maintien dans le logement est conçu de façon large. Par exemple, à la vente de l’immeuble, le locataire est entièrement protégé, car l’acquéreur devient automatiquement partie au bail, et, au décès du locataire, une personne qui habitait avec lui a la possibilité de se substituer à lui et de continuer le bail.

Ces dispositions sont le reflet d’une politique ferme de stabilité du logement. Le législateur a pris le parti de réduire la liberté contractuelle du bailleur-propriétaire et sa liberté dans l’usage de son bien afin de protéger le locataire contre certains abus, comme le non-renouvellement de son bail sans motifs sérieux et l’exigence d’une hausse de loyer lésionnaire (le maintien dans les lieux, en effet, apparaît autant comme le complément indispensable du contrôle des loyers qu’il est la mise en oeuvre d’une politique de stabilité).

Toutes ces mesures de protection des locataires sont devenues nécessaires du fait que le marché des logements place les bailleurs dans une position de force par rapport aux locataires. Cependant, le législateur ne saurait aveuglément prendre la défense des locataires, car il doit assurer une certaine rentabilité de ce secteur d’investissements, afin qu’il y ait assez de logements pour répondre à la demande et qu’ils soient convenablement entretenus par les bailleurs. Il s’agit donc de réaliser l’équilibre entre les intérêts en présence.

Les relations entre bailleurs et locataires sont aussi marquées par une politique de mobilité du logement, quoique dans une moindre mesure que pour la stabilité. Le principal instrument de cette politique est le droit de tout locataire de céder ou sous-louer son bail avec le consentement de son bailleur et de vaincre l’opposition de ce dernier quand elle n’est pas fondée sur des motifs raisonnables.