Private Landlords and Redevelopment: "The Ward" in Toronto, 1890-1920

Abstract

Drawing on contemporary accounts of inner-city slums and on an analysis of assessment roll data, this paper examines patterns of speculation, property exchange, improvement and redevelopment in "The Ward" in Toronto, contrasting the depression of the 1890s with the return of boom conditions prior to World War I. It is argued that contemporary critiques of speculative landlords hoarding land and neglecting the maintenance and improvement of existing buildings while they waited for land values to increase, were an oversimplification of a much more complex reality. During the property boom of the early 1900s most sites changed hands at least once, partly reflecting the desire of recent immigrants to obtain property. There were also differences in the attractiveness of the land, and hence the rate of increase in its value, and the pressure for redevelopment of different parts of "The Ward". There were also differences over time, not only between the 1890s depression and the 1900s boom, but also between the 1900s and the mid-1910s, when the Bureau of Municipal Research reported on the area. Nor was it likely, given the continuing demand for accommodation among a rapidly increasing population, that landlords were, as they claimed, failing to make profits from renting out poor-quality dwellings and stores. In this respect, the experience of turn-of-the-century Toronto contrasted with the "rent gap" hypothesis used by urban geographers to account for the redevelopment of neglected inner-city neighbourhoods during more recent property booms.

Résumé

À partir des comptes rendus faits à l’époque sur les vieux quartiers pauvres et d’une analyse des données des rôles d’évaluation, l’auteur examine les pratiques qui avaient cours dans le quartier « The Ward » à Toronto en termes de spéculation, d’échanges immobiliers, d’amélioration et de rénovation urbaines. Il met en opposition la dépression des années 1890 et le retour aux conditions de boom immobilier qui prévalaient avant la Première Guerre mondiale. Les critiques de l’époque accusaient les propriétaires d’être des spéculateurs, de construire et de négliger l’entretien et l’amélioration des bâtisses existantes en attendant que la valeur des terrains augmente. De l’avis de l’auteur, il s’agit d’une simplification à outrance d’une réalité beaucoup plus complexe. Durant le boom immobilier du début des années 1900, la plupart des terrains ont changé de mains au moins une fois, ce qui reflète en partie le désir des immigrants nouvellement arrivés d’accéder à la propriété. Il faut également souligner les pressions exercées en faveur de la rénovation de différents secteurs de « The Ward » et le fait que tous les terrains n’avaient pas le même attrait et donc, qu’ils n’augmentaient pas de valeur au même rythme. On note également des différences dans le temps, non seulement entre la dépression des années 1890 et le boom des années 1900, mais aussi entre les années 1900 et le milieu des années 1910, moment où le Bureau of Municipal Research a présenté son rapport sur ce secteur. Compte tenu de la demande constante de logements exercée par une population en croissance rapide, il est également difficile de croire les propriétaires qui affirmaient ne pas faire de profits en louant des logements et des commerces de piètre qualité. À cet égard l’expérience vécue à Toronto au tournant du siècle est en contradiction avec l’hypothèse d’un « écart des loyers » dont se servaient les géographes urbains pour expliquer la rénovation, lors de booms immobiliers plus récents des quartiers pauvres négligés.