Volume 54, numéro 1, 2025 Crise(s) de l’habitation : enjeux juridiques et propositions

FR :

Selon plusieurs observations, la titrisation des créances hypothécaires serait une cause déterminante de la hausse des prix sur les marchés immobiliers observable ici et ailleurs dans le monde. Au Canada, la titrisation de l’immobilier résidentiel a la particularité d’avoir été développée à l’initiative de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, une société d’État fédérale ayant pour mission de favoriser l’accès à l’habitation pour les ménages moins nantis. Cet article se penche sur le cadre juridique de la titrisation fixé par la Société canadienne d’hypothèques et de logement et son impact sur les droits des personnes qui cherchent à se loger. Il envisage la possibilité d’introduire des mesures protectrices du droit au logement à même les arrangements contractuels de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, de manière à contrer les effets délétères de la financiarisation de l’habitation.

EN :

The securitization of mortgage loans is recognized as a key factor contributing to the rise of real estate prices, both here and elsewhere in the world. In Canada, the securitization of residential real estate is unique in that it was initiated by the Canada Mortgage and Housing Corporation, a federal Crown corporation mandated to facilitate access to housing for less affluent households. This article examines Canada Mortgage and Housing Corporation’s legal framework for securitization and its impact on the rights of people seeking housing. It explores the possibility of introducing measures to protect the right to housing into Canada Mortgage and Housing Corporation contractual arrangements, so as to counter the adverse effects of the financialization of housing.

ES :

La titulización de préstamos hipotecarios, de acuerdo a varios observadores, sería una causa determinante del aumento de los precios en los mercados inmobiliarios, tanto aquí como en otras partes del mundo. En Canadá, la titulización de bienes inmuebles residenciales tiene la particularidad de haber sido desarrollada por iniciativa de la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda, una sociedad estatal federal cuya misión es facilitar el acceso a la vivienda para los hogares de menos ingresos. Este artículo examina el marco legal para la titulización establecido por la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda y sus repercusiones en los derechos de las personas que buscan vivienda. Se examina la posibilidad de introducir medidas de protección del derecho a la vivienda en los acuerdos contractuales de la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda, con el fin de contrarrestar los efectos nocivos de la financiarización de la vivienda.

FR :

En droit québécois, la personne physique qui contracte avec un entrepreneur en construction ou un promoteur immobilier, que ce soit pour acheter une maison neuve ou une unité d’un immeuble à usage d’habitation ou encore pour faire construire, rénover, réparer ou entretenir un bâtiment résidentiel, bien qu’elle soit un consommateur, ne bénéficie que d’une mince protection sur le plan juridique. Dans le présent article, nous exposons d’abord de quelle façon l’encadrement légal et réglementaire actuel est marqué d’incohérences et s’avère insuffisant à assurer la protection de ce consommateur immobilier. Par la suite, nous cherchons à poser les premiers jalons d’une éventuelle loi sur la protection du consommateur immobilier en définissant les principes qui devraient guider son élaboration ainsi que les règles particulières et les mesures de protection ciblées qui devraient y être incluses.

EN :

Under Québec law, the individuals who contract with a building contractor or real estate developer, whether to purchase a new home or a unit in a residential building, or to build, renovate, repair or maintain a residential building, even though they are a consumer, receive only limited legal protection. In this article, we first outline how the current legal and regulatory framework is riddled with inconsistencies and proves insufficient to ensure the protection of this real estate consumer. We then set out to lay the groundwork for an eventual real estate consumer protection act by defining the principles that should guide its development as well as the specific rules and targeted protection measures that should be included.

ES :

La persona física que celebra un contrato con un contratista de obras o un promotor inmobiliario, ya sea para comprar una casa nueva o una unidad en un edificio residencial, sea para construir, renovar, reparar o mantener un edificio residencial, incluso aunque sea un consumidor, solo se beneficia de una protección jurídica limitada en derecho quebequense. En este artículo explicamos, en primer lugar, cómo el marco jurídico y reglamentario actual está marcado por inconsistencias y resulta insuficiente para garantizar la protección del consumidor inmobiliario. A continuación, buscamos sentar las primeras bases para una eventual ley de protección al consumidor inmobiliario definiendo los principios que deben guiar su elaboración así como las normas particulares y medidas de protección específicas que deberían incluirse.

FR :

Comment associer la copropriété divise, une modalité plurale de la propriété individuelle, et le cohabitat, une modalité communautaire d’habitation? Le modèle de la copropriété divise est principalement investi par des promoteurs immobiliers privés dont les intérêts financiers sont éloignés de l’intérêt collectif de la copropriété, représenté par son syndicat, et des intérêts individuels des futurs copropriétaires. Le modèle du cohabitat, en associant au projet communautaire les futurs habitants, permettrait‑il de réconcilier la copropriété divise avec sa fonction d’habiter un lieu? À travers l’étude de deux projets implantés au Québec, Cohabitat Québec et Cohabitat Neuville, cet article dévoile l’existence d’un modèle hybride d’habitat participatif qui, combinant coopérative et copropriété divise, met en place une structure collective de propriété. Doté d’un arsenal de règles contraignantes et de valeurs communautaires fortes, ce modèle juridique crée des (mi)lieux de vie au service d’une communauté d’habitants… à moins que la réalité ne soit plutôt une communauté d’habitants au service des lieux.

EN :

How to combine divided co‑ownership, a pluralistic form of individual ownership, and cohousing, a communal form of housing? Divided co‑ownership is mainly invested in by private real estate developers whose private interests may be far from the collective interest of the co‑ownership. In contrast, the cohousing model, which from the start involves future residents into the project, reconciles divided co‑ownership with its function as a place to live. Through the study of two projects in Québec, Cohabitat Québec and Cohabitat Neuville, this article reveals the existence of a hybrid model of participatory housing which, by combining cooperatives and divided co‑ownership, establishes a collective structure for divided co‑ownership. With a broad range of restrictive rules and strong community values, this legal model creates living environments at the service of a community of inhabitants… unless there are signs that the community of inhabitants is actually at the service of the living environments.

ES :

¿Cómo se puede asociar la copropiedad dividida, una forma plural de propiedad individual, y la covivienda, una forma comunitaria de vivienda? El modelo de copropiedad dividida es adoptado principalmente por promotores inmobiliarios privados, cuyos intereses financieros están muy alejados del interés colectivo de la copropiedad, representado por su sindicato, y de los intereses individuales de los futuros copropietarios. El modelo de covivienda, al implicar a los futuros residentes en el proyecto comunitario, ¿permitiría conciliar la copropiedad dividida con su función de lugar para habitar? A través del estudio de dos proyectos implementados en Quebec, Covivienda Québec y Covivienda Neuville, este artículo revela la existencia de un modelo híbrido de vivienda participativa que, al combinar cooperativa y copropiedad dividida, establece una estructura colectiva de propiedad. Equipado con un arsenal de normas restrictivas y fuertes valores comunitarios, este modelo jurídico crea espacios de vida al servicio de una comunidad de habitantes… a menos que la realidad sea más bien una comunidad de habitantes al servicio de los lugares.

FR :

Depuis le début de la pandémie de COVID‑19, les situations d’offres multiples et de surenchères ont fait exploser le prix de vente des immeubles résidentiels. Or, de plus en plus de gens se sont mis à acheter une propriété sans avoir effectué d’inspection au préalable, et de plus en plus de gens se sont mis à vendre leur propriété sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Le gouvernement du Québec et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ont commencé à mettre en place certaines mesures visant à protéger les acheteurs, notamment en lien avec l’inspection préachat. Mais ces mesures sont‑elles suffisantes? Les parties comprennent‑elles véritablement les conséquences juridiques d’une clause d’exclusion des garanties légales avant de signer leur contrat? Nous proposerons dans cet article de nouvelles mesures qui pourraient s’ajouter à celles déjà en place, tout en préservant le plus possible le principe de la liberté contractuelle.

EN :

Since the beginning of the pandemic of COVID‑19, multiple offers and overbidding have caused the sale price of residential properties to skyrocket. As a result, more and more people have started to buy without prior inspection, and more and more people have started to sell their property without a legal guarantee, at the buyer’s own risk. The Québec government and the Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec have begun to put in place certain measures to protect buyers, notably in relation to pre‑purchase inspections, but are these measures sufficient? Do parties really understand the legal consequences of a clause excluding legal warranties, before signing their contract? We will be proposing new measures to add to those already in place, while preserving the principle of contractual freedom as far as possible.

ES :

Desde el inicio de la pandemia, las ofertas múltiples y las pujas han provocado que los precios de venta de los inmuebles residenciales se disparen. Ahora bien, cada vez más personas compran propiedades sin haber realizado una inspección previa, y cada vez más personas venden sus propiedades sin garantía legal, por cuenta y riesgo del comprador. El Gobierno de Quebec y el Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (Organismo que reglamenta el corretage inmobiliario en Quebec) han comenzado a implementar una serie de medidas destinadas a proteger a los compradores, entre las cuales están las inspecciones previas a la compra. Pero ¿son suficientes estas medidas? ¿Las partes comprenden verdaderamente las consecuencias jurídicas de una cláusula de exclusión de garantías legales antes de firmar el contrato? En este artículo proponemos nuevas medidas que podrían sumarse a las ya existentes, preservando al máximo el principio de libertad contractual.

FR :

Afin de répondre aux difficultés d’accès au logement au Québec, certaines coopératives d’habitation ont recours à l’usufruit à titre onéreux pour offrir à leurs membres un mécanisme de capitalisation individuelle. Bien que cette approche soit louable, elle pose des défis d’ordre fiscal. En effet, la Loi de l’impôt sur le revenu du Canada considère l’usufruit québécois comme une fiducie, transformant ainsi sa conceptualisation sur le plan fiscal et entraînant des conséquences inattendues, particulièrement lorsque l’usufruit est à titre onéreux. Ce texte propose une réflexion critique sur la manière dont l’usufruit à titre onéreux du droit civil québécois est perçu et traité dans le système fiscal canadien. Cette analyse vise à encourager une réévaluation du traitement fiscal de l’usufruit québécois et son adaptation aux réalités sociales et juridiques actuelles.

EN :

To address barriers to housing access in Québec, some housing cooperatives are using onerous usufruct to offer their members an individual capitalization mechanism. While this approach is praiseworthy, it poses several tax challenges. The Income Tax Act treats Québec’s usufruct as a trust, thereby transforming its fiscal conceptualization and leading to unexpected consequences, particularly when usufruct is by onerous title. This paper offers a critical reflection on how usufruct by onerous title under Québec civil law is perceived and treated within the Canadian tax system. This analysis aims to encourage a reassessment of the tax treatment of Québec’s usufruct and its adaptation to current social and legal realities.

ES :

Con el fin de responder a las dificultades de acceso a la vivienda en Quebec, algunas cooperativas de vivienda recurren al usufructo a título oneroso para ofrecer a sus miembros un mecanismo de capitalización individual. Si bien este enfoque es loable, plantea desafíos de orden fiscal. En efecto, la Ley del Impuesto sobre la Renta de Canadá (Loi de l’impôt sur le revenu du Canada) considera el usufructo quebequense como un fideicomiso, lo que transforma su conceptualización desde una perspectiva fiscal y dando lugar a consecuencias inesperadas, en particular cuando el usufructo es a título oneroso. Este artículo ofrece una reflexión crítica sobre la manera cómo el usufructo oneroso del derecho civil de Quebec es percibido y tratado en el sistema fiscal canadiense. Este análisis tiene como objetivo fomentar una reevaluación del tratamiento fiscal del usufructo quebequense y su adaptación a las realidades sociales y jurídicas actuales.