Volume 13, numéro 2, 1982

FR :

Les mesures prises par l’État pour favoriser l’accès au logement sont de deux sortes. D’une part, l’État construit et administre lui-même des logements. D’autre part il apporte son aide, par une assurance-prêt hypothécaire, des prêts et des subventions, aux personnes qui construisent ou administrent des logements.

Le régime de location des logements à loyer modique est soumis à certaines particularités, en particulier relativement à la sélection des locataires, à la durée du bail et au montant du loyer.

Les mesures prises par l’État fédéral et par l’État québécois sont intéressantes et utiles, mais ne manifestent pas une véritable philosophie en matière d’habitation. Il est regrettable, de plus, qu’elles aient pour effet de supprimer l’initiative de collectivités locales. On peut se demander par ailleurs, si la construction de logements sociaux représente vraiment une solution aux problèmes de l’habitation.

FR :

L’État n’a jamais eu une politique très articulée de l’habitation et encore moins de l’accès à l’habitation. Il considère néanmoins avec faveur la propriété du logement et en favorise l’accès par un certain nombre de mesures ou de programmes d’un caractère généralement modeste. Notre intention est d’examiner dans ses grandes lignes les différents moyens employés par l’État pour perpétuer le mythe de la supériorité de la propriété du foyer.

FR :

Au Québec, le législateur a décidé de confier la résolution des litiges naissant des baux résidentiels à un tribunal administratif, la Régie du logement, plutôt qu’aux tribunaux civils ordinaires.

Par la Loi sur la Régie du logement, L.Q. 1979, c. 48, celle-ci se voit attribuer une compétence dévolue jusque-là à un autre tribunal administratif, la Commission des loyers, compétence qui s’exerçait principalement en matière de contrôle des loyers et d’exercice par le locataire de son droit au maintien dans les lieux loués. La Loi attribue également à la Régie le pouvoir de connaître toute demande relative au bail d’un logement qui était jusque-là de la compétence de la Cour provinciale : réclamation de loyer, résiliation de bail par exemple.

En plus de ses attributions de type quasi judiciaire, la Régie se voit confier d’autres fonctions : information, conciliation, régulation.

Ainsi, elle doit informer les locataires et les propriétaires sur leurs droits et obligations. Elle assume ce mandat de deux façons : par une information de masse faisant appel aux différents médias de communication : imprimé, radio, télévision, ..., et par une information personnalisée, par le biais d’une aide individuelle apportée à chaque personne qui en fait la demande.

La Régie doit également tenter d’amener la solution des conflits par la voie de la conciliation. Ses efforts se sont jusqu’à maintenant concentrés surtout sur la conciliation en matière de détermination du loyer.

Organisme de régulation, la Régie l’est par le rôle que l’État lui attribue en matière de contrôle des démolitions de logements, des transformations d’immeubles loués en copropriété et des aliénations d’immeubles situés dans des ensembles immobiliers où de tels gestes ne peuvent être posés que moyennant une autorisation préalable de la Régie. Celle-ci doit décider en fonction de l’opportunité compte tenu de l’intérêt public et de l’intérêt des parties.

Pour rendre la Régie facilement accessible au justiciable, on y a prévu une procédure simplifiée et un coût réduit. Les règles de preuve qui s’appliquent sont celles du Code civil, avec un certain assouplissement, en particulier en matière d’admissibilité de la preuve testimoniale.

FR :

Il est relativement fréquent en Europe que l’entreprise fournisse le logement à ses employés sous diverses formes. Telle pratique est beaucoup moins courante en Amérique du Nord et ne se retrouve habituellement que sur les lieux de travail éloignés. Vu la nature très particulière de ces entreprises, un cadre juridique très serré et fort minutieux a été établi par le législateur québécois. Voilà le sujet qui sera examiné ici.

FR :

L’auteur présente le statut du logement familial tant pendant la vie commune que lorsque celle-ci cesse d’exister. Dans les deux cas il étudie la réglementation du louage des choses contenues dans le Code civil du Bas-Canada et les mesures plus spécifiques de protection de la résidence familiale contenues dans le Code civil du Québec. Il envisage aussi, dans ce contexte, la problématique de la prestation compensatoire.

FR :

Dans le cadre des nouvelles relations juridiques entre locateurs et locataires, instaurées par la Loi de la Régie du logement, les mesures de fixation et de modération du loyer sont celles qui soulèvent le plus d’intérêt. Même si les nouvelles dispositions reprennent substantiellement celles qui existaient sous la Loi de conciliation, l’extension de la juridiction de la Régie à l’ensemble des logements locatifs et l’établissement de critères de fixation de loyer entraînent à l’heure actuelle un contrôle à peu près généralisé et jusqu’alors inconnu des hausses des loyers par l’État.

Il s’agit cependant d’un contrôle assez souple, les mesures de fixation des loyers tenant compte, à partir d’une base qui est le loyer antérieur, des hausses subies par le propriétaire au titre des frais d’exploitation, des améliorations et réparations, de même que la hausse due à l’indexation du revenu net. Ces mesures ne devraient pas dans une situation normale avoir d’impact négatif sur l’investissement dans le secteur du logement.

FR :

Les relations entre bailleurs et locataires, en matière de durée du bail résidentiel, sont dominées par le principe du maintien du locataire dans les lieux loués. Le locataire ne peut être forcé de quitter son logement que dans les cas exceptionnels prévus par la loi, telles la reprise de possession par le bailleur pour lui-même ou sa famille et une faute du locataire. Même dans ce dernier cas, la loi fait preuve d’une certaine souplesse à l’endroit du locataire; c’est ainsi que, s’il est en retard pour payer son loyer, il jouit d’un délai de grâce de trois semaines avant que la résiliation puisse être demandée contre lui.

Le maintien dans le logement est conçu de façon large. Par exemple, à la vente de l’immeuble, le locataire est entièrement protégé, car l’acquéreur devient automatiquement partie au bail, et, au décès du locataire, une personne qui habitait avec lui a la possibilité de se substituer à lui et de continuer le bail.

Ces dispositions sont le reflet d’une politique ferme de stabilité du logement. Le législateur a pris le parti de réduire la liberté contractuelle du bailleur-propriétaire et sa liberté dans l’usage de son bien afin de protéger le locataire contre certains abus, comme le non-renouvellement de son bail sans motifs sérieux et l’exigence d’une hausse de loyer lésionnaire (le maintien dans les lieux, en effet, apparaît autant comme le complément indispensable du contrôle des loyers qu’il est la mise en oeuvre d’une politique de stabilité).

Toutes ces mesures de protection des locataires sont devenues nécessaires du fait que le marché des logements place les bailleurs dans une position de force par rapport aux locataires. Cependant, le législateur ne saurait aveuglément prendre la défense des locataires, car il doit assurer une certaine rentabilité de ce secteur d’investissements, afin qu’il y ait assez de logements pour répondre à la demande et qu’ils soient convenablement entretenus par les bailleurs. Il s’agit donc de réaliser l’équilibre entre les intérêts en présence.

Les relations entre bailleurs et locataires sont aussi marquées par une politique de mobilité du logement, quoique dans une moindre mesure que pour la stabilité. Le principal instrument de cette politique est le droit de tout locataire de céder ou sous-louer son bail avec le consentement de son bailleur et de vaincre l’opposition de ce dernier quand elle n’est pas fondée sur des motifs raisonnables.