Le titre foncier devant le juge administratif camerounais : les difficultés d’adaptation du système Torrens au Cameroun

Résumé

Le Cameroun, à l’instar de la plupart des pays qui ont adopté le système Torrens, a opté pour le régime foncier de l’immatriculation, qui se traduit par l’inscription des droits réels sur un Livre foncier.

L’inscription de ces droits réels sur le livre foncier, n’intervient qu’à l’issue d’une procédure destinée à révéler tous les droits réels attachés à un immeuble. Lorsque, aucune opposition ne s’est manifestée lors de cette procédure, le titre foncier obtenu devient inattaquable, intangible et définitif.

Cependant, à ces principes d’incontestabilité et d’irrévocabilité du titre foncier, le droit positif camerounais y a apporté deux tempéraments : en permettant à la personne lésée, par une immatriculation dolosive, ou consécutive à une faute de l’Administration, ou résultant de la fraude du bénéficiaire, d’intenter, soit une action personnelle en dommages intérêts devant le tribunal civil, soit, de solliciter le retrait administratif du titre foncier auprès de l’autorité administrative compétente, soit enfin, de demander son annulation juridictionnelle, devant le juge administratif. Cet aspect contentieux de l’immatriculation constitue l’originalité du droit camerounais, par rapport aux droits d’autres pays, qui ont adopté le système Torrens.

Cette mise en cause du titre foncier devant le juge administratif, et l’éventualité de son annulation, démontrent que le titre foncier ne possède qu’une force probante relative. La réflexion menée actuellement par les pouvoirs publics camerounais tend à améliorer ce régime de l’immatriculation, en mettant l’accent sur les failles décelées : l’inefficacité de la publicité des avis des demandes d’immatriculation et l’ineffectivité des enquêtes sur le terrain.

Abstract

Cameroon, like most countries that have adopted the Torrens system, has opted for a land registration system of immatriculation, which essentially involves the registration of real property rights into a land title book.

The registration of these real rights into the land title book comes into play only once a procedure designed to reveal all the rights attached to an immovable has been completed. When no opposition has been brought during this procedure, the land title obtained becomes incontestable, intangible and definitive.

However, Cameroonian positive law has brought two limitations to these principles of incontestability and irrevocability by allowing those whose rights have been encroached upon by a fraudulent immatriculation, or following an administrative error, or as a result of fraud by a beneficiary, respectively to initiate either a personal action in damages before a Court of civil jurisdiction, or to solicit the administrative withdrawal of the land title by the competent authority, or finally to request the title be constitutes the originality of Cameroonian law compared to the laws adopted by other nations with a Torrens system.

This ability to challenge the land title before the administrative Justice and the possibility of having the title quashed demonstrates that the land title itself possesses only relative probative force. Within its current process of rethinking the immatriculation system, Cameroonian public authorities tend to improve it by placing emphasis on the flaws discovered, namely the inefficiency of publishing immatriculation notices and the lack of effective ground investigation.